건물(상가) 매도인이 등기권리증을 잃어버렸다는데 어떻게 믿고 매매 계약을 하지?

등기권리증 분실 시 매매 절차

등기권리증을 분실한 매도인은 다음 3가지 방법 중 하나를 선택하여 본인임을 증명하고 소유권이전등기를 신청할 수 있습니다. 매수인의 입장에서는 이 절차를 통해 매도인이 진정한 소유자임을 확인하고 안전하게 계약을 진행할 수 있습니다.

1. 등기소의 등기관 확인

방법: 매도인이 매매계약서에 확정일자를 받고 등기신청서에 무인(손도장)한 후 직접 등기소에 출석합니다. 등기관은 매도인의 신분증, 인감증명서 등을 통해 본인임을 확인하고, 매도인 확인조서를 작성합니다.

장점: 가장 확실하고 비용이 들지 않습니다.

단점: 매도인이 직접 등기소에 출석해야 하므로 시간적 제약이 있을 수 있습니다.

2. 변호사 또는 법무사의 위임확인서면

방법: 매도인이 변호사나 법무사에게 위임하여 본인임을 확인받고, 위임확인서면(등기신청서와 같은 양식)을 작성하여 등기 신청 시 제출합니다.

장점: 매도인이 직접 등기소에 출석할 필요가 없습니다.

단점: 변호사나 법무사에게 위임확인서면 작성 비용을 지불해야 합니다. 이 비용은 보통 매도인이 부담합니다.

3. 공증사무소의 공증서면

방법: 매도인이 등기신청서에 기명날인하고, 인감증명서와 함께 공증사무소에 가서 공증을 받습니다. 이 공증된 신청서류를 등기소에 제출하면 됩니다.

장점: 역시 매도인이 직접 등기소에 출석할 필요가 없습니다.

단점: 공증 비용이 발생하며, 등기소 출석 확인보다 복잡할 수 있습니다.

매수인이 안심하고 계약할 수 있는 방법

위와 같은 절차를 매도인에게 안내하고, 계약 단계에서 다음과 같은 사항을 확인하시면 더욱 안전합니다.

매매계약서에 특약사항 명시:

매도인이 등기권리증을 분실하여 소유권이전등기 신청 시 법무사 확인서면, 공증서면 등 법적 절차를 거친다는 내용을 명시합니다.

이에 소요되는 비용은 매도인이 부담한다는 내용을 포함시킵니다.

계약금 지급 시 계약서에 이 사실을 기재하고, 중도금이나 잔금 지급 전까지 매도인과 협의하여 위 절차 중 하나를 선택하도록 합니다.

부동산등기부등본 확인:

계약 전, 계약 당일, 잔금 지급 당일 등 수시로 부동산등기부등본을 열람하여 소유권 변동이나 근저당권 설정 등 새로운 권리관계가 생기지 않았는지 확인합니다.

대리인 아닌 본인 확인:

매매 계약 시 등기부등본에 기재된 소유자가 매도인 본인인지 신분증, 인감증명서 등을 통해 꼼꼼히 확인합니다.

잔금은 소유권이전등기 서류와 동시에:

매매 잔금을 지급할 때에는 법무사 입회하에 소유권이전등기에 필요한 모든 서류(매도용 인감증명서, 주민등록초본 등)를 동시에 받는 것이 가장 안전합니다.

결론적으로, 등기권리증 분실은 부동산 매매의 중대한 하자가 아니며, 법적 절차를 통해 충분히 해결할 수 있는 문제입니다. 매도인에게 위의 대안을 제시하고, 안전한 절차를 통해 진행하겠다고 요청하세요. 계약서에 특약사항을 꼼꼼히 기재하고, 잔금 지급 시 법무사나 변호사의 도움을 받아 안전하게 거래를 마무리하시면 됩니다.