2021년 기준 다주택자의 임대소득 계산 간주임대료 등

주택임대소득 과세 요건을 보면 월세 소득의 경우 1주택자는 비과세하고 2주택부터 과세한다. 월세를 주는 한 채까지는 세금을 내지 않아도 된다는 이야기다. 다만 1주택자도 예외적으로 고가주택을 소유했다면 비록 집이 한 채라도 과세 대상이 된다. 이때 고가주택의 기준은 기준 시가 9억원 초과 주택이다.

전세보증금을 받는 경우는 어떨까. 월세 소득에만 과세하면 전세 보증금 소득과의 형평성이 맞지 않기 때문에 전세 보증금에 의해 발생하는 수익을 임대료로 간주해 과세하는 간주임대료를 통해 과세한다.

전세로만 임대를 주고 있다면 2주택까지는 과세대상이 아니고, 3주택부터 간주임대료를 통해 세금을 적용한다. 간주임대료는 부부합산 3주택 이상인 경우(전용면적 40㎡ 이하, 기준 시가 2억 이하 소형 주택 제외) 보증금 합계액 3억원을 초과하는 금액의 60%에 대해 적정 이자율을 적용해 계산한다. 이때 적용하는 이자율이 개정 예정인 연 1.2%이며, 2021년 발생하는 소득부터 적용한다.

전·월세 주고 있다면 알아둬야 할 세금 상식 (taxwatch.co.kr)

1가구 2주택 이하는 간주 임대료가 적용되지 않는다. 1가구 2주택자의 경우 월세를 받는다면 해당 금액에 대해서만 임대소득을 하면 된다. 1가구 1주택자는 원칙적으로 월세도 비과세지만 주택 공시가격이 9억원을 넘길 경우에는 월세를 임대소득으로 신고해 세금을 내야 한다.

1가구 3주택자부터는 간주 임대료가 산정된다. 단 주거전용면적 40㎡ 이하면서 기준시가 2억원을 밑도는 소형주택은 주택 수에서 제외된간주 임대료 계산은 비교적 간단하다. 받은 전세 보증금에서 3억원을 공제한 금액의 60%에 해당연도 예금이자율을 곱해서 계산한다. 보증금의 일정 금액을 정기예금에 넣었을 경우를 가정해 발생할 것으로 기대되는 현금수익을 간주임대료로 보는 것이다. 다만 보증금을 투자해 발생한 금융소득 등은 간주임대료에서 제외한다. 이미 과세 대상 수입에 포함된 만큼 이중 과세를 피하기 위해서다.
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부부 합산 3주택 이상이라면…월세 안 받아도 임대소득세 내야 | 한경닷컴 (hankyung.com)

집주인의 임대료 수입에 대한 세금혜택이 필요하다는 주장도 나온다. 현재 1주택자는 월세나 전세수입에 대해 세금을 내지 않지만 9억원이 넘는 주택일 경우엔 월세 소득에 과세된다. 2주택자는 주택가격과 상관없이 월세소득에 과세되고 3주택 이상인 경우엔 전세보증금(3억원 이상)에도 세금이 부과된다.

세입자만 좋은 '임대차법'…"집주인 당근도 필요하다" - 머니투데이 (mt.co.kr)

우선 1주택자인 경우 공시가격이 9억원을 초과하면서 월세를 받는 경우 신고 대상에 포함된다. 공시가격 9억원을 초과하는 주택을 임대해 월세를 받았다면 기한 내에 임대소득 신고를 해야 한다는 의미다. 월세 수입이 있는 2주택 이상 보유자, 월세 수입과 보증금 등 합계액이 3억원을 초과하는 3주택 이상 보유자도 주택임대소득 과세 대상이다. 3주택 이상자의 주택 임대수입금액은 보증금 등에 대한 간주임대료(적용이자율 1.2%)와 월세를 더한 금액이다. 단, 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하)은 보증금에 대해 과세를 하지 않는다.

공시가격 9억 초과하는 1주택자도 월세 수입 ‘과세 대상’ (khan.co.kr)

올해 6월 1일부터는 주택임대차계약 체결 후 30일 이내에 계약 내용을 지방자치단체에 신고하지 않으면 최대 100만원의 과태료가 부과된다. 2021년 6월 1일 도입된 전월세신고제가 1년간의 계도기간을 거쳐 본격적으로 시행되기 때문이다. 신고 대상은 보증금이 6000만원을 초과하거나 월세가 30만원을 초과하는 임대차계약이다.

첫째, 2000만원 이하의 주택임대 수입은 14%의 낮은 세율로 분리과세가 가능하다. 연간 주택임대수입이 2000만원을 초과하는 경우에는 근로소득, 사업소득 등 다른 종합소득과 합산해 6~45%로 종합과세 신고해야 한다. 하지만 2000만원 이하라면 종합과세와 분리과세 중 유리한 쪽으로 선택해 신고할 수 있다.

여기서 주택 수는 세대가 아니라 부부를 기준으로 계산한다는 점에 주의해야 한다. 즉 부부가 가진 주택 수만 합산하고, 한집에 살더라도 부모나 자녀가 보유한 주택은 포함되지 않는다

셋째, 보증금 합계액이 3억원을 넘으면 간주임대료도 과세된다. 간주임대료란 임대보증금을 임대료로 간주해 과세하는 것이다. 임대보증금을 금융회사에 예치했을 때 받는 이자 정도로 생각하면 쉽다. 간주임대료는 부부 합산 3주택 이상일 때만 계산한다

●간주임대료= (보증금 - 3억원) × 60% × 1.2%(2021년 정기예금 이자율)

6월 1일부터 전월세신고제…임대소득 과세방법 숙지해야 가산세 안 물어 | 한경닷컴 (hankyung.com)